פרסומים

מהו היתר בניה? שאלות ותשובות נפוצות

מהו היתר בניה? האם אני צריך חתימות שכנים? מהו התהליך? איך אני יודע אם יש לי אחוזי בניה לא מנוצלים בנכס שבבעלותי? כל זאת ועוד בכתבה הבאה!

תאריך: 01/07/2012

מהו היתר בניה

חוק תכנון ובניה 1965 קובע רשימה של עבודות בניה הטעונות היתר בניה. באופן גורף ניתן לומר, כי כל עבודת בניה מחוץ לקירות הבניין טעונה היתר בניה כחוק. לדוגמא: ריצוף שביל בגינה, תוספת מרפסת, בניית חדרים נוספים, הגדלת פתחים (חלונות/דלתות), סגירת מרפסת, בניית פרגולה.

בנוסף, כל שינוי קונסטרוקטיבי במבנה הבניין בתוך הדירה/בניין מחויב בהוצאת היתר בנייה.

היתר בניה – רישיון מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה לביצוע עבודות בניה הטעונות היתר.

 

איך מקבלים היתר בניה?

ראשית עלינו לבדוק שניתן לקבל היתר עבור העבודות שאנו רוצים לעשות. לא בכל מקרה ניתן לאשר את הבקשה. לאחר מכן יש תהליך מורכב וארוך של הכנת הבקשה להיתר ערוכה לפי תנאי החוק ולפי דרישות הועדה המקומית.

בהכנת הבקשה מעורבים מס' בעלי מקצוע – לדוגמא: אדריכל, מהנדס (קונסטרוקטור), מודד וכדו'.

לאחר שהכנו את הבקשה, אנו מגישים את הבקשה לועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך בחינה.

לאחר בחינת הבקשה והערות הגורמים המקצועיים ברשות המקומית הבקשה מוגשת לועדה יחד עם המלצת הבוחן.

בהסתמך על המלצת הבוחן ובהתאם למדיניות התכנון ולתוכניות המאושרות בחלקה בה נמצא הנכס שלנו מחליטה הועדה האם לאשר או לדחות את הבקשה.

לאחר אישור הועדה, יש לעמוד בתנאים אשר הועדה הגדירה לצורך קבלת ההיתר בפועל. לדוגמא: בעת בקשה לבניית ממ"ד יש לקבל את אישור מפקדת הג"א. בכל בקשה לתוספת יש לקבל את אישור תאגיד המים העירוני. יש להגיש מסמכים רלוונטיים לבקשה של בעלי המקצוע ובעלי הזכויות בנכס.

לאחר השלמת תנאי ההיתר – ניתן לקבל את היתר הבנייה בפועל.

 

לכמה זמן תקף היתר בניה

היתר בנייה תקף לשנה מיום הוצאתו. ניתן להגיש בקשה להארכת תוקף ההיתר לשנים נוספות.

 

יש לי היתר בניה – האם אני יכול להתחיל בעבודות הבניה?

בודאי, אם היתר הבניה תקף בפועל ובעלי המקצוע הממונים על פיקוח של עבודות הבנייה מונו, אזי אני רשאי לבצע את העבודות כפי שמופיעות בהיתר הבנייה.

 

הועדה דחתה את הבקשה – מה עושים?

ניתן להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית תוך 30 יום. ועדת ערר היא ועדה תכנונית לכל דבר ועניין ואם היא סבורה ששגתה הועדה המקומית לתכנון ובניה/רשות הרישוי היא יכולה להפוך את ההחלטה על פיה.

 

אני גר בבית משותף – האם אני צריך את הסכמת השכנים לבקשה

כדי להקל על תהליך הוצאת היתר הבניה ומתוך יחסי שכנות טובה, רצוי שנקבל את הסכמת השכנים בבניין לבקשה. אולם, בקשה להיתר בנייה אשר מוגשת במסגרת תוכנית סטטוטורית מאושרת אינה מחייבת הסכמת השכנים. ככלל, ועדות תכנון אינם עוסקות במחלוקות קנייניות בין שכנים ולכן הם מחליטים לאשר/לדחות בקשות אך ורק משיקולים תכנוניים. חוק במקרקעין קובע את היחסים הקנייניים בין שכנים בבית משותף ואת הכללים לביצוע איזונים בין שכנים.

 

שכן שלי מתנגד לבקשה שלי – מה עושים

ראשית, אנו ממליצים במקרה של התנגדות לבדוק אותה עניינית ולהיפגש עם השכן – שוב מתוך יחסי שכנות טובה. במידה ויש דרך וצורך להיענות לבקשתו בתמורה להסרת ההתנגדות.

במידה ולא מגיעים לעמק השווה, הועדה על פי שיקול דעתה תזמן את המתנגדים להשמעת ההתנגדות ותחליט עניינית האם לקבל או לדחות את ההתנגדות.

 

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה

הכנת הבקשה להגשה לוקחות מספר שבועות. חוק תכנון ובניה קובע כי לאחר הגשת המסמכים לרשות הרישוי, עליה לתת החלטה תוך 90 יום. בפועל המציאות רחוקה מכך. מיום הגשת הבקשה ועד לדיון בוועדה יעברו מספר חודשים. לאחר החלטת הועדה ובהנחה שאישרה את הבקשה, יש לקחת בחשבון כחודשיים-שלושה עד להשלמת אישור הגורמים והכנת הטפסים לסגירת התיק והצאת ההיתר בפועל. תהליך יעיל יכול לקחת בין 9 חודשים לשנה.

 

מי יכול לבקש בקשה להיתר

חוק תכנון ובניה קובע כי רק הבעלים הרשום יכול להגיש בקשה להיתר. לכן עלינו להוכיח בעת הגשת הבקשה באמצעות נסח טאבו או אישור זכויות מהחברה המשכנת שאנו אכן בעלי הזכויות הרשומים.

 

מי רשאי לערוך בקשה להיתר

חוק תכנון ובניה קובע מהו בניין פשוט ומהו בניין מורכב, ובהתאם לכך מי בעל המקצוע הרשאי לערוך בקשה להיתר. על בעל המקצוע להגיש תעודה מקצועית מתאימה בעת פתיחת הבקשה להיתר.

 

מי רשאי לתכנן שלד בבקשה להיתר

רק קונסטרוקטור – מהנס מוסמך לתכנון קונסטרוקציה רשאי לתכנן את השלד בבקשה להיתר.

 

לפני מספר שנים היה לי היתר בניה ולא בניתי – האם אני אוכל לקבל שוב היתר

לא תמיד, לעיתים לאורך השנים מתווספות תקנות שונות לחוק תכנון ובניה ומשתנות תוכניות בנין עיר. יכול להיות שבקשה שאושרה בעבר לא תאושר שוב.

 

מהם אגרות בניה

הרשות המקומית רשאית לגבות אגרות בניה והיטלי סלילה וביוב בעת מתן היתר בניה. אגרת בניה ממוצעת עומדת על כ 250 ₪ לכל מ"ר בניה.

 

מה זה תב"ע

ראשי תיבות תוכנית בנין עיר – תוכנית המגדירה לכל חלקה מה מתוכנן להבנות עליה. מתוכנית זו ניתן לגזור את אחוזי הבנייה, התנאים למתן היתר בניה וכדו'.

 

מה זה טאבו

טאבו הוא השם העממי ללשכת רישום מקרקעין שע"י משרד המשפטים. שם נרשמים זכויות הבעלות על מקרקעין. לא כל נכס רשום בטאבו, יש נכסים על קרקעות מנהל וחברות ממשלתיות משכנות אשר אינם רשומות בטאבו ולכן יש לקבל אישור זכויות מאת החברה המשכנת.

 

ביצעתי עבירת בניה – מה עליי לעשות

עבירת בניה היא עבירה פלילית לכל דבר ועניין. יש להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום תכנון ובניה איך להתגונן בפני בית המשפט לעניינים מקומיים והרשות המקומית במקרה של אכיפה מצידה כנגד העבירה שביצעתי.

רצוי מראש לבדוק האם ניתן להכשיר את העבירה – כלומר לקבל היתר בניה עבור מה שכבר בוצע בפועל. לעיתים ניתן להכשיר את העבירה כולה או את חלקה.

 

מהו צו הפסקת עבודות

בעת ביצוע עבירת בנייה, הרשות המקומית יכול שתוציא צו להפסקת עבודות עד להפסקת העבירה.

גם במקרה זה כדאי להיוועץ עם עורך דין בעל מומחיות בתחום לצורך התמודדות מול הרשות המקומית.

 

מהו צו הריסה

לאחר סיום ביצוע עבירת בנייה, יכולה הרשות המקומית במסגרת פיקוח על הבנייה להוציא צו הריסה מנהלי לעבירת הבניה. מניסיוננו, ניתן להתמודד גם משפטית וגם תכנונית במקרים מסוימים על מנת למנוע את ביצוע הצו והכשרת עבירת הבניה.

 

אני רוכש דירה עם היתר בניה – האם ההיתר יעבור על שמי

על אף שהיתר בניה מתייחס לנכס נשוא הבקשה, היתר בניה יוצא ע"ש בעל הזכויות. בעת רכישת דירה עם היתר בנייה יש להגיש בקשה להעברת ההיתר על שם רוכש הנכס.

 

איך אני יודע מה אני יכול לבקש במסגרת בקשה להיתר

בכל רשות רישוי יש מחלקת מידע לאזרח, אני יכול לפנות אליהם על מנת לקבל מידע על אפשרויות התכנון בנכס שבבעלותי.

לאורך השנים, נוספו תקנות רבות ומורכבות אשר מאפשרות הקלות רבות ובונוסים נוספים. חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מנוסה בעבודה מול רשות הרישוי והועדה המקומית. פעמים רבות אנו נתקלים בבקשות להיתר אשר לוקות בחסר ועושות עוול עם בעל הנכס משום שנערכו על ידי עורך בקשה אשר אין לו ניסיון עם רשות הרישוי והוא איננו בקי באפשרויות העומדות לזכות בעל הנכס.

הוצאת היתר בנייה הוא תהליך בירוקרטי אשר מחייב עבודה של בעל ניסיון רב.

 

 

 

 

לידיעות נוספות